FGTS poderá ser usado na compra de imóvel de até R$ 1,5 milhão

Os brasileiros que quiserem usar os recursos do FGTS para adquirir a casa própria voltarão a poder financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, agora de forma permanente. A medida foi anunciada nesta terça-feira, 31, pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e significa uma ampliação definitiva dos limites, que hoje são de R$ 950 mil para imóveis em São Paulo, Rio, Brasília e Belo Horizonte e R$ 800 mil no restante do País. As novas regras entram em vigor em 1º de janeiro de 2019.

A mudança vale para financiamentos contratados dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que prevê juro máximo de 12% ao ano mais a correção monetária pela TR.

O teto de R$ 1,5 milhão já havia vigorado temporariamente entre fevereiro e dezembro de 2017. A avaliação é que a mudança não trouxe impacto negativo para o FGTS, daí a decisão de torná-la permanente. Segundo um integrante da equipe econômica, o limite anterior ainda causava uma “distorção”, pois impedia que o comprador e titular da conta no fundo de garantia decidisse livremente o imóvel que queria adquirir.

O governo também tornou mais flexíveis as regras de direcionamento pelos bancos dos recursos da poupança. De cada R$ 100 na caderneta de poupança, R$ 65 precisam necessariamente ser direcionados para o financiamento imobiliário, sendo que R$ 52 são obrigatoriamente emprestados segundo as condições do SFH.

A partir de 2019, não haverá mais obrigatoriedade de aplicação dos recursos pelas condições do Sistema Financeiro de Habitação. Na prática, os bancos e os mutuários poderão pactuar livremente as taxas de juros. Além disso, quando não houver dinheiro do FGTS envolvido no negócio, não haverá limite para o valor do imóvel financiado. Também haverá liberdade para decidir o índice que vai corrigir o valor dos contratos. Segundo o Banco Central, essas regras devem injetar cerca de R$ 80 bilhões no crédito imobiliário ao longo dos próximos seis anos.

O diretor de Regulação do BC, Otávio Damaso, negou que a maior liberdade para pactuar os juros vá resultar em aumento do custo para o consumidor. Segundo ele, a maioria das instituições financeiras já cobram juros entre 8% e 10% ao ano, ou seja, abaixo do teto do SFH, de 8% a 10 %. “As condições de mercado atuais sugerem que não haverá alta nos juros. Isso amplia o leque de opções, pode baratear as condições de financiamento para o mutuário, que tem que avaliar qual é a melhor opção para ele”, acrescentou.

Para estimular financiamentos de imóveis de menor valor, o CMN determinou ainda que bancos que financiarem imóveis de até R$ 500 mil poderão multiplicar esse recurso por 1,2 na hora de contabilizar se cumpriram o patamar mínimo que deve ser direcionado ao crédito imobiliário.

Para Damaso, esse incentivo “alinha os interesses de todos” e ajudará a direcionar os recursos para a faixa da população com maior déficit habitacional. “A demanda da classe média está nessa faixa. As instituições financeiras têm interesse em financiar imóveis de menor valor e é algo que atenderá também a construção civil”, afirmou.

Exigências 

Mudanças nas regras de financiamento imobiliário irão adicionar cerca de R$ 13,3 bilhões por ano nos próximos seis anos. A principal modificação é que os bancos não poderão mais utilizar uma série de operações na conta do que foi destinado ao financiamento imobiliário.

Até agora, as instituições poderiam comprar, por exemplo, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e contabilizar essas operações como recursos destinados para o financiamento imobiliário, o que ajudava a cumprir a regra de que 65% dos depósitos da poupança devem ser destinados ao setor. Essas operações, no entanto, não poderão mais ser contabilizadas dessa forma, o que vai exigir que os bancos efetivamente coloquem mais recursos em financiamentos de imóveis para cumprir a exigência.

Representantes do mercado imobiliário elogiam medida

A elevação do teto do financiamento habitacional foi bem recebida por representantes do mercado imobiliário, que acreditam em um estímulo para o setor.

“Essa novidade é um estímulo importante. Embora o mercado de unidades de até R$ 1,5 milhão represente um porcentual menor dos estoques, ele movimenta uma volume financeiro considerável de operações”, afirmou o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, em entrevista ao Estadão/Broadcast.

Na sua avaliação, a medida é importante porque dará mais liquidez tanto ao mercado de moradias novas quanto usadas. “O consumidor vende seu imóvel usado para comprar um novo que seja maior ou melhor localizado. Essa medida libera o uso do FGTS para unidades de valor maior e dá mais poder de compra a todos os mercados”, complementa.

O presidente da Abrainc também destacou que as novidades anunciadas nesta terça-feira, 31, pelo CMN incentivam os bancos a atuarem na liberação de financiamentos para imóveis de menor valor, onde está concentrado o grosso da demanda por moradias.

Já o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, avalia que tanto o setor quanto os consumidores saem ganhando com a medida, já que há potencial para reduzir o custo dos financiamentos. “Imaginamos que vá ter recurso em abundância, não tem por que ter juro real a 12% ao ano. Todos vão sair ganhando”, afirmou.

Segundo ele, a possibilidade de mudar o indexador que corrigirá o valor das parcelas dará maior previsibilidade aos contratos, e os bancos poderão “vender” o direito de receber esses recursos dos tomadores do crédito. Essa operação, chamada de securitização, abre caminho para que as instituições financeiras renovem suas fontes de financiamento e continuem emprestando.

Como as mudanças entram em vigor apenas em 2019, Martins reconhece que pode haver represamento na venda de imóveis que estejam cotados na faixa entre os limites atuais e o novo teto de R$ 1,5 milhão. “Pode ser que nessa faixa haja espera até a entrada em vigor da nova medida”, disse.

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