Os promotores que investigam o senador Flávio Bolsonaro (PSL) e seus ex-assessores cometeram um erro na petição a partir da qual a Justiça determinou uma devassa nas contas bancárias dos investigados.

Ao falar sobre um negócio que envolve 12 salas comerciais, os promotores do Ministério Público do Rio escreveram que o parlamentar adquiriu os imóveis por mais de R$ 2,6 milhões, quando, na verdade, ele deteve apenas os direitos sobre os imóveis, que ainda não estavam quitados e continuaram sendo pagos em prestações por outra empresa que assumiu a dívida.

As salas comerciais negociadas pelo filho do presidente Jair Bolsonaro ficam na Barra da Tijuca, na zona oeste do Rio.

Flávio e outras 85 pessoas e 9 empresas tiveram os sigilos bancário e fiscal quebrados como parte da investigação aberta pelos promotores, após um relatório federal ter apontado movimentação atípica na conta de Fabrício Queiroz, ex-assessor dele na Assembleia Legislativa do Rio.

Além do volume movimentado, chamou a atenção a forma com que as operações se davam: saques e depósitos em dinheiro vivo. As transações ocorriam em data próxima do pagamento de servidores da Assembleia, onde Flávio exerceu o mandato de deputado por 16 anos (2003-2018) até ser eleito senador.

Segundo o Ministério Público do Rio, há indícios robustos dos crimes de peculato, lavagem de dinheiro e organização criminosa no gabinete de Flávio.

Apesar desse erro da Promotoria sobre o negócio de Flávio, um outro aspecto da negociação é confirmado por escrituras e documentos: a participação de uma empresa com sede em paraíso fiscal, característica apontada como suspeita por ser um método tradicional de lavagem de dinheiro.

O erro dos promotores ao relatar as transações imobiliárias de Flávio está na página 34 da petição, na qual escreveram que, de 2008 a 2010, Flávio “adquiriu 12 salas no luxuoso condomínio comercial Barra Prime […] pelo preço total declarado de R$ 2,66 milhões”.

A Folha pesquisou o assunto em cartórios do Rio e na Justiça Eleitoral e ouviu três corretores imobiliários sem relação com o negócio.

Caso a informação do Ministério Público estivesse correta, o senador teria um problema nas declarações de bens que apresentou à Justiça nas eleições de 2010 e 2014, quando se candidatou a deputado no Rio.

No primeiro pleito, de 2010, ele informou à Justiça que detinha apenas 10% do valor das 12 salas, ou R$ 267 mil, parte de um patrimônio total de R$ 690 mil. Na eleição seguinte, em 2014, ele declarou um patrimônio total de R$ 714 mil e não mais mencionou as 12 salas.

Se ele havia adquirido as salas por mais de R$ 2,6 milhões e vendido por R$ 3,2 milhões, como diz a Promotoria, teria um patrimônio muito mais expressivo, o que indicaria omissão ou mentira à Justiça Eleitoral.

O artigo 350 do Código Eleitoral prevê que é crime eleitoral “omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar”. A pena prevista é de até cinco anos de reclusão, mais multa.

A análise das matrículas dos imóveis e de contratos de compra e venda indica, contudo, que os promotores foram imprecisos ao afirmar que o parlamentar havia adquirido os imóveis.

Flávio, na realidade, fez uma operação conhecida no mercado imobiliário como cessão de direitos, na qual o detentor dos direitos sobre o imóvel não chega a desembolsar nem obter o valor total do imóvel, mas sim uma parte dele.

Uma dívida passa a ser assumida pelo outro lado da negociação —no caso de Flávio, a empresa MCA Participações Ltda. As escrituras de cessão de direitos correspondentes às 12 salas são semelhantes.

De acordo com um desses documentos, por exemplo, o senador e sua mulher, a cirurgiã dentista Fernanda Antunes Figueira Bolsonaro, assinaram em 2010 uma escritura de promessa de compra e venda pela qual a construtora dos imóveis, a Brookfield Rio de Janeiro, se comprometeu a entregar uma sala avaliada na época em R$ 193 mil. O imóvel ainda estava na planta, em construção.

Em outubro do mesmo ano, o casal Bolsonaro assinou uma escritura de cessão de direitos aquisitivos pela qual repassou à MCA “todas as obrigações decorrentes da primeira escritura”.

O imóvel passou a ser avaliado em R$ 234 mil. A diferença de R$ 63 mil entre os dois valores foi paga ao casal pela MCA com um cheque administrativo. A escritura esclarece que a MCA “assume todo o saldo devedor junto à interveniente [construtora do imóvel] atualizado até a presente data”, no valor de R$ 171 mil.

Assim, a conta feita pelo Ministério Público de R$ 3,2 milhões pelas 12 salas incluiu saldos devedores que serão abatidos pela compradora MCA e, na verdade, não foram recebidos pelo parlamentar.

Flávio recebeu apenas a diferença, ou o ágio, relativo a cada uma das operações. Segundo o Ministério Público, esse lucro foi de R$ 501 mil. O parlamentar apontou, em petição entregue ao Judiciário, um ágio total de R$ 210 mil.

De qualquer forma, o valor de fato recebido por Bolsonaro fica longe dos R$ 3,2 milhões apontados pelos promotores como valor da suposta “venda dos imóveis”.

OPERAÇÃO COMUM
Três especialistas ouvidos pela Folha confirmaram que a cessão de direitos é uma operação comum no mercado, vem sendo cada vez mais praticada no país e não é ilegal. Há imposto cobrado sobre o ágio obtido por quem cedeu os direitos.

O professor e consultor em São Paulo Júlio César Sanchez, autor de 15 livros sobre direito imobiliário, que comentou o assunto de forma genérica, sem tomar conhecimento de que se tratava de uma operação com Flávio, disse que no Brasil há uma “confusão frequente entre posse e domínio”.

“O domínio se configura com o registro da propriedade [em nome do comprador]. Quando o cliente compra na planta, é um contrato de promessa de compra e venda. Se ele não terminou de pagar, ainda está pagando, ele só tem a posse do imóvel. Portanto tecnicamente ainda não ‘adquiriu’ o imóvel”, disse o professor.

O professor estima que 60% dos negócios fechados no Brasil tratam de posse, não de domínio.

O empresário do ramo de imóveis Alexandre Langer, que há 30 anos atua no mercado imobiliário do Distrito Federal, concordou que a cessão não significa que o primeiro detentor dos direitos pagou à construtora o valor total do imóvel nem que recebeu todo o valor do segundo comprador, o chamado cessionário.

“Na prática, o cessionário assume uma dívida. O vendedor pode sim lucrar com o ágio, que é a diferença entre os dois valores, o da compra e o da venda, mas ele não embolsa todo o valor do imóvel porque um saldo continua sendo pago pelo cessionário, em parcelas.”

Langer também falou sobre o assunto em tese, sem entrar no mérito do caso concreto de Flávio.

“Se o cessionário vai continuar pagando o imóvel, em parcelas, então ele assumiu uma dívida. Dizer que a pessoa que fez a cessão de direitos embolsou todo o valor do imóvel não seria correto. A venda de um ágio não significa necessariamente a venda do valor total do imóvel, mas sim uma fração dele, sendo uma parte do cedente e outra parte do saldo devedor”, disse Langer.

A afirmação da Promotoria de que as salas se localizam em um condomínio luxuoso também é questionável. A reportagem apurou junto a dois corretores que trabalham com unidades no mesmo prédio que os valores variam muito, mas são considerados normais para um prédio de padrão médio no Rio.

Algumas salas podem ser achadas por R$ 220 mil, outras por R$ 350 mil, dependendo do tamanho, valores também compatíveis com os declarados nas escrituras por Flávio.

​Folhapress